Durch Managementfehler kann man bei Immobilien sehr schnell Geld und Mieter verlieren!
„Man findet andererseits gute Chancen im Development oder kann auch Immobilien entdecken, die unter ihrem Wert gehandelt werden“, meint Dr. Manfred Wiltschnigg. Er weiß, wovon er spricht. Das einstige Vorstandsmitglied der Immofinanz AG ist heute Managing Partner des Immobilien Asset Manager Gal CAP Europe.
Schwierig bei Immobilien sei sicherlich das Bewertungsthema, so Manfred Wiltschnigg. Der falsche Ansatz sei nur die
Nettomieten des Jahres zu ermitteln. Reinvestitionen und die Verbesserung der Immobilien müsse man auch berücksichtigen. „Sonst könnte es ja sein, dass man eine Immobilie nur so lange ausquetscht, wie ein Mieter bereit ist die Miete zu bezahlen und nichts in das Objekt reinvestiert. Das wäre sehr kurzfristig
gedacht.“
In den letzten Jahren hätten auch einige Immobilien-Investoren den Eindruck bekommen, dass Geld immer billig zu haben sei. Die niedrigen Zinsen haben viele verleitet sich möglichst viel Geld
auszuborgen und es mit flexiblen Krediten noch günstiger zu bekommen – ohne Rücksicht auf das Zinsänderungsrisiko.
Die schnell gestiegenen Zinsen machten auch manchen Immo-Publikumsfonds zu schaffen, wenn Anleger ihr Geld bei geringeren
Renditen abziehen und die Fonds dann Immobilien eilig unter den Buchwert verkaufen müssten. Länger am Markt befindliche Immofonds seien da weniger betroffen, da sie ihre Immobilien ja noch zu günstigen Preisen gekauft und an der Wertentwicklung viel verdient haben.
Gal Cap habe funkelnagelneue Wohnimmobilien direkt von Developern gekauft. Bei Gewerbeimmobilien habe man in zehn Jahre und ältere, schlecht gemanagte Objekte in städtischen Toplagen investiert. Gerade in Warschau und Budapest habe es in jüngster Zeit sehr interessante Kaufgelegenheiten gegeben, nachdem sich vor allem Investoren aus Übersee wegen des
Ukraine-Kriegs zurückgezogen haben. „Wenn irgendwo eine Krise auftritt, dann leiden die zentral- und osteuropäischen Märkt schneller und stärker als die westeuropäischen“, erklärt Manfred Wiltschnigg.
Stark nachgefragt seien derzeit LifeScience-, sprich Labor-Immobilien sowie Lager-Flächen. Er widerspricht Signa-Berater
Alfred Gusenbauer, dass Retail-Immobilien schlechte Investments seien. Konkret seien die Galeria-Kaufhäuser zwar aus der Zeit gefallen, „aber ich bin mir nicht sicher, ob man beim Erwerb da immer an den Handel gedacht hat und nicht nur die Standorte gekauft hat. Das ist schon eine gute Idee einen Standort zu
kaufen und dann das Richtige dort zu entwickeln.“
Die Signa-Flaggschiffe seien in aller Regel gute Projekte, für die man ab einem bestimmten Preisniveau Großinvestoren bestimmt finden werde. „Ich glaube, dass sich der Immobilienmarkt in wirtschaftlich
starken Ländern wie den Niederlanden, Deutschland oder Österreich auch sehr schnell wieder erholen könnte“, ist Manfred Wiltschnigg für die Branche zuversichtlich.
Mehr zu den Chancen am Immoblienmarkt hörst Du in dieser Podcastfolge der GELDMEISTERIN.
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Ein schönes Wochenende wünscht Julia Kistner.
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Risikohinweis: Das sind keinesfalls Empfehlungen, sondern nur persönlichen Gedanken. Julia Kistner übernimmt keinerlei Haftung.
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Foto: Gal Cap Europe / Bearbeitung Geldmeisterin
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